Souhlas druhého manžela při prodeji nemovitosti

Pokud prodáváte nebo kupujete nemovitost, vždy si ověřte rodinný stav druhé strany. Je-li některá ze stran v manželství, je třeba zjistit, zda nemovitost patří do společného jmění manželů (SJM), nebo je ve výlučném vlastnictví jednoho z nich. Nemovitost nabytá za trvání manželství obvykle do SJM spadá, ledaže se manželé dohodli jinak nebo jde např. o dar či dědictví.

Nemovitost je v SJM

K prodeji nemovitosti v SJM je podle § 714 občanského zákoníku (zákon č. 89/2012 Sb.) potřeba souhlas druhého manžela, protože jde o jednání přesahující obvyklou správu společného majetku. Souhlas může mít podobu společného podpisu smlouvy, samostatného souhlasu nebo plné moci. Chybí-li souhlas, může se druhý manžel dovolat neplatnosti smlouvy – a prodej se tak může zhatit.

Zákon sice výslovně písemnou formu souhlasu nepředepisuje, ale z důvodu právní jistoty a důkazů doporučujeme vždy písemný souhlas s úředně ověřeným podpisem.

Rozvod a vypořádání SJM

Rozvodem manželství SJM zaniká. Dokud ale není majetek vypořádán dohodou nebo rozhodnutím soudu, nelze nemovitost bez souhlasu obou bývalých manželů bezpečně prodat. Manželé mohou také za trvání manželství zúžit SJM dohodou ve formě notářského zápisu. Novela rozvodového práva účinná od 1. 1. 2026 (zákon č. 268/2025 Sb.) se týká zejména samotného rozvodu a řízení o dětech; pravidla pro nakládání s nemovitostí v SJM nemění.

Nemovitost je ve výlučném vlastnictví, ale bydlí v ní rodina

Pokud je v nemovitosti rodinná domácnost, není rozhodující, kdo je zapsán jako vlastník. Podle § 747 občanského zákoníku nesmí manžel, který má právo nakládat s domem nebo bytem nezbytným pro bydlení rodiny, bez souhlasu druhého manžela takovou nemovitost prodat ani zřídit právo neslučitelné s bydlením (např. zástavní právo nebo věcné břemeno), ledaže zajistí rodině po všech stránkách obdobné bydlení. Typicky jde o byt, který manžel dostal darem od rodičů, ale bydlí v něm s rodinou.

Co říká judikatura

Nejvyšší soud v rozsudku ze dne 2. 6. 2020, sp. zn. 21 Cdo 3017/2019, řešel zástavní právo k pozemku s rodinným domem, kde žil manžel s manželkou a dětmi. Vyložil, že ochrana rodinné domácnosti se uplatní bez ohledu na to, zda je nemovitost v SJM či ve výlučném vlastnictví jednoho z manželů, a že zápis v katastru nemovitostí je v tomto případě bez významu – rodinná domácnost se do katastru nezapisuje, a kupující ani věřitel se proto nemohou dovolat ochrany dobré víry podle zápisu v katastru.

Jak se jako kupující chránit

• Ověřte rodinný stav prodávajícího a původní nabývací titul, nespoléhejte jen na výpis z katastru.
• Požadujte písemný souhlas manžela/manželky s ověřeným podpisem – i když prodávající tvrdí, že je nemovitost jeho výlučná nebo že v ní nikdo nebydlí.
• Při prohlídce si všímejte známek bydlení rodiny.
• Zkontrolujte v katastru, zda není zapsána poznámka spornosti.

Správně doplněný souhlas vám ušetří riziko zpochybnění celé koupě. Vzor souhlasu si můžete stáhnout níže.