Rychlé vyhledávání
Počet nemovitostí v nabídce: 38

Daň z nabytí nemovitých je zrušena

26.9.2020

Zrušení předkupního práva k nemovitostem k 1.7.2020

13.5.2020 S příchodem „nového“ občanského zákoníku bylo předkupní právo (až na pár výjimek) zrušeno, následně bylo do občanského zákoníku navráceno.. více »

NPG
Provozováno na realitním systému Realman
Nacházíte se: PERSONAL REALITY » Informace » Souhlas druhého manžela při prodeji nemovitosti

Souhlas druhého manžela při prodeji nemovitosti

Doporučený postup při uzavírání kupní smlouvy na nemovitost. Jak postupovat, aby byla ošetřena všechna rizika při koupi nemovitosti?

Nejprve je nezbytné zjistit, zda je prodávající či kupující ženatý/vdaná. Pokud je některá ze smluvních stran v manželství, je nutné ověřit, zda převáděná nemovitost spadá do výlučného majetku jednoho z manželů či do SJM. Při nabytí nemovitosti manželi se mohli manželé dohodnout, že nemovitost bude ve výlučném vlastnictví pouze jednoho z manželů, ale nejčastěji bude při nabytí za trvání manželství nemovitost spadat do SJM.

Pokud prodáváte nebo kupujete nemovitost, vždy si zjistěte, zda je druhá smluvní strana svobodná či ve svazku manželském.

Současně je také rozhodující stav uvedený v katastru nemovitostí jako veřejném seznamu (zda je nemovitost součástí SJM či zda je vyznačena např. poznámka spornosti). I v katastru nemovitostí však může být výjimečně zápis chybný, je tedy vždy potřeba ověřit původní nabývací titul prodávajícího a nejlépe souhlasné prohlášení manžela/manželky.

Např. manžel uzavřel kupní smlouvu sám (za trvání manželství) a v rámci vkladu vlastnického práva k pozemku/ bytové jednotce nebylo do katastru nemovitostí zapsáno, že pozemek/bytová jednotka je součástí SJM, a proto byl v katastru nemovitostí veden jako jediný vlastník pozemku/bytové jednotky -  manžel.

V případě, že má účastník kupní smlouvy manžela/manželku, pak je nutné vždy trvat na jeho/jejím písemném souhlasu. Jen tak si můžete být jisti, že druhý z manželů, nenavrhne zneplatnění převodu nemovitosti.

Nemovitost spadá do SJM

Jestliže nemovitost spadá do SJM, musí oba manželé s prodejem nejen souhlasit, ale musí i všechny smlouvy oba podepisovat. Případně je zapotřebí mít plnou moc k prodeji od druhého manžela, nebo nutný souhlas druhého manžela dle § 714 občanského zákoníku. Pokud souhlas chybí, může se druhý manžel dovolat neplatnosti daného jednání (uzavření kupní, případně zástavní smlouvy). Pokud jsou manželé v rozvodovém řízení a nedokážou se dohodnout, musí se počkat na vypořádání společného jmění manželů v rámci rozvodového řízení, nebo si manželé zřídí zúžené jmění manželů u notáře (zde je však potřeba jejich dohody). V opačném případě se může stát, že jeden z manželů napadne kupní smlouvu a zmaří tak celý prodej nemovitosti.

Nemovitost nespadá do SJM, ale nachází se v ní rodinná domácnost

Nově se v souvislosti s novým občanským zákoníkem setkáváme s termínem „rodinná domácnost“. Pokud se v nemovitosti nachází rodinná domácnost, není vůbec rozhodné, kdo je vlastníkem převáděné nemovitosti. Účelem ustanovení občanského zákoníku o rodinné domácnosti je ochrana prostoru, kde se nachází společná rodinná domácnost.

Občanský zákoník nově rodinné domácnosti poskytuje speciální ochranu. Dle § 747 občanského zákoníku se musí manžel oprávněný nakládat s domem (či bytem) zdržet všeho a předejít všemu, co může bydlení v rodinné domácnosti znemožnit nebo ohrozit.

Dále pak výslovně občanský zákoník stanoví, že manžel nesmí bez souhlasu druhého manžela takový dům (či byt) zcizit nebo k němu zřídit právo, jehož výkon je neslučitelný s bydlením manželů nebo rodiny.

Proto s prodejem musí vyslovit souhlas i druhý z manželů, přestože převáděná nemovitost nespadá do SJM. Tento souhlas musí být písemný. Typicky, pokud jeden z manželů má byt v důsledku darování od svých rodičů ve svém výlučném vlastnictví, ale v tomto bytě bydlí s rodinou, tak v případě, že chce byt prodat, je potřeba písemný souhlas manžela/manželky. To například platí i pro zatížení nemovitosti věcným břemenem, zástavním právem, např. při poskytnutí půjčky.

Nejvyšší soud dne 2. 6. 2020 vydal rozhodnutí sp. zn. 21 Cdo 3017/2017, ve kterém se zabýval otázkou, zda manžel zřídil platně zástavní právo na pozemku s rodinným domem, ve kterém žil s manželkou a dětmi.

Nejvyšší soud totiž vyložil, že stav zapsaný v katastru nemovitostí (kde byl zapsán vlastník pouze manžel) je v tomto případě irelevantníOchrana rodinné domácnosti dle § 747 občanského zákoníku, a s tím spojená povinnost získat souhlas manželky (k jednání, které může ohrozit rodinnou domácnost), se totiž dle textu zákona uplatní bez ohledu na to, zda je daná nemovitost součástí SJM či ve výlučném vlastnictví manžela.